Ætti að stofna fasteignasölu ríkisins?

Eftirfarandi grein birtist í Viðskiptablaðinu þann 4. júní:

Ætti að stofna fasteignasölu ríkisins?

Í kjölfar nýlegrar yfirlýsingar stjórnvalda um fyrirhugaðar breytingar og uppskiptingu á starfsemi Íbúðalánasjóðs hafa vaknað upp miklar umræður um stöðu og hlutverk sjóðsins á íslenskum fasteignalánamarkaði. Eins og oft vill gerast með málefni sem verða að pólitísku bitbeini hefur umræðan verið villandi og lituð af skammtímahagsmunum.

Núverandi fyrirkomulag Íbúðalánasjóðs er afar skaðlegt, hvort sem horft er til almannahagsmuna eða eðlilegra viðhorfa til heilbrigðs samkeppnisumhverfis. Eins og formaður Viðskiptaráðs orðaði það í ræðu síðasta Viðskiptaþings, þá er sjóðurinn einfaldlega mein á íslensku hagkerfi.

Formaður félags fasteignasala lét þau orð falla í nýlegu viðtali að hlutverk sjóðsins hafi sannað sig á síðustu mánuðum og taldi að ef ekki hefði verið fyrir tilstuðlan Íbúðalánasjóðs þá væri fasteignamarkaður í enn meira frosti nú en ella. Enn fremur sé almenningur mun betur settur en annars væri, þar sem bankarnir geti ekki lengur lánað á jafn hagstæðum kjörum og áður. Þessi orð endurspegla viðhorf sem að flestir Íslendingar eru ósammála þegar betur er að gáð.

Fullyrðingarnar fela í sér að það flokkist undir almannahagsmuni að hið opinbera grípi til þess að selja niðurgreiddar vörur um leið og verðhækkanir eða erfiðleikar myndast á ákveðnum mörkuðum. Ekki er víst að formanni félags fasteignasala litist vel á að stofnuð yrði fasteignasala ríkisins til að almenningur landsins þyrfti ekki að greiða 2,5% söluþóknun nú þegar skilyrði á fasteignamarkaði eru sem erfiðust. Það myndi vafalítið hleypa tímubundið lífi í fasteignamarkaðinn og spara fólki í söluhugleiðingum umtalsverða fjármuni. Engu að síður er um mjög vonda hugmynd að ræða enda stangast hún á við þau viðhorf sem flestöll vestræn samfélög hafa komið sér saman um.

Að því gefnu að virk samkeppni ríki á markaði þá skapar þátttaka hins opinbera undantekningarlítið samfélagslegan kostnað fremur en ábata. Annað sambærilegt dæmi væri stofnun olíuverslunar ríkisins eða matvöruverslunar ríkisins. Fæstir myndu láta sér detta slíkt í hug þrátt fyrir tímabundnar verðhækkanir á heimsmarkaðsverði olíu og matvöru. Þetta eru algjörlega hliðstæð dæmi. Eini munurinn er sá  að varan sem Íbúðalánasjóður býður upp á er fjármagn en ekki olía, matvara eða þjónusta tengd fasteignaviðskiptum.

Fjármagn hefur hækkað í verði undanfarna mánuði. Framboðið hefur dregist hratt saman á meðan lítið hefur dregið úr eftirspurn og því um mjög eðlileg markaðsviðbrögð að ræða. Breytt fyrirkomulag Íbúðalánasjóðs miðar að því að þeir sem nægar ráðstöfunartekjur hafa, greiði rétt verð fyrir vöruna. Enginn hefur lagt til að félagslegt hlutverk Íbúðalánasjóðs verði lagt niður heldur eingöngu endurskilgreint. Breytingar á sjóðnum eru ekki aðeins skynsamlegar heldur gætu þær einnig verið óumflýjanlegar. Eftirlitsstofnun EFTA hefur nú til skoðunar hvort starfsemi Íbúðalánsjóðs stangist á við reglur EES-samningsins um ríkisábyrgðir og vænta má úrskurðar um það fyrr en síðar.

Til viðbótar við þau almennu sjónarmið sem rekstur Íbúðalánasjóðs stangast á við þá eru fjölmargar tæknilegar ástæður fyrir því að breyta ætti fyrirkomulagi hans. Fjölmargar virtar erlendar stofnanir og fræðimenn hafa bent á vandamál sem Íbúðalánasjóður skapar fyrir peningamálastefnu Seðlabanka Íslands. Þetta eru hlutlausir aðilar eins og Alþjóðagjaldeyrissjóðurinn (IMF) og Efnahags- og framfarastofnun (OECD), sem hafa engra pólitískra hagsmuna að gæta heldur veita eingöngu faglega ráðgjöf. Það eru veik rök að halda því fram að viðkomandi stofnanir skilji ekki hlutverk og mikilvægi sjóðsins af því um sé að ræða einhvers konar séríslenskt fyrirbrigði.

Í hnotskurn er málið einfalt. Fjármagn er vara sem gengur kaupum og sölu á frjálsum og virkum samkeppnismarkaði á Íslandi og því engin forsenda fyrir sérstakri íhlutun hins opinbera á þeim markaði frekar en öðrum. Félagslegt hlutverk sjóðsins má leysa með öðrum og skilvirkari leiðum. Kostnaðinn sem hlýst af ríkisábyrgð skuldbindinga sjóðsins ber almenningur. Kostnaðinn af aukinni verðbólgu og háum stýrivöxtum sem sjóðurinn stuðlar að ber almenningur. Kostnaðinn af umsýslu, auglýsingum, ímyndarkönnunum og öðrum rekstri sjóðsins ber almenningur. Það er því fjarri lagi að halda því fram að rekstur Íbúðalánasjóðs, í núverandi formi, sé almenningi í landinu til góða.

Frosti Ólafsson, hagfræðingur Viðskiptaráðs Íslands.