Aukið framboð af íþyngjandi kvöðum 

Breytingar á húsaleigulögum, undir yfirskriftinni húsnæðisöryggi og réttarstaða leigjanda, eru eitt af þeim tugum mála sem liggja ókláruð á Alþingi þetta vorið. Frumvarpið byggir m.a. á tillögum starfshóps, þar sem meginniðurstöður voru að réttindi leigjenda væru almennt vel tryggð í gildandi lögum, en helsta áskorunin væri að tryggja nægjanlegt framboð húsnæðis, bæði á leigu- og eignamarkaði. Jafnframt var lögð áhersla á að breytingarnar dragi ekki úr framboði, því að skortur á leiguhúsnæði gæti orðið til þess að leigjendur hefðu í raun takmarkaða möguleika til að standa á rétti sínum samkvæmt lögunum.  

Breytingar sem vinna gegn eigin markmiðum 

Þó að þingmenn reyni nú að klára sem flest mál fyrir þinglok er algjör óþarfi að samþykkja vont mál. Húsaleigulögin eru af einkaréttarlegum toga og fjalla um gagnkvæmar skyldur og réttindi aðila leigusamnings, s.s. leigusala og leigjanda. Þau eru almennt talin sanngjörn í garð beggja samningsaðila þar sem hagsmunir leigjenda eru vel varðir og leiguréttur þeirra er mjög ríkur. Auðvitað eiga leikreglur á markaði að vera skýrar og stuðla að jafnræði milli aðila, en þær breytingar sem lagðar eru til með frumvarpinu fela einkum í sér takmarkanir á eignarrétti og samningsfrelsi, aukið flækjustig og íþyngjandi aðkomu stjórnvalda að einkaréttarlegum samningum milli aðila. Ekkert af þessu styður við markmið um aukið framboð af húsnæði. 

Stjórnvöld ætla þannig að leysa framboðsskort á húsnæði með því að takmarka samningsfrelsi aðila, ganga langt í stjórnvaldsfyrirmælum og refsiheimildum og leggja fjölmargar kvaðir á leigusala. Til að mynda mun leigusali þurfa að senda frá sér ýmsar tilkynningar á stöðluðum eyðublöðum ríkisins, úrræði hans sem leigusala verða verulega takmörkuð og samningar til skemmri tíma en 12 mánaða mega ekki taka breytingum. Leigusalinn mun jafnframt þurfa að skrá samninginn í opinberan gagnagrunn og svo afskrá eftir að leigu líkur, að viðlögðum sektum. Allar þessar kvaðir taka ekkert tillit til þess að leigumarkaðurinn á Íslandi er sérstakur að því leyti að meirihluti leigusala eru einstaklingar, eða um 60-65%. Kröfur sem þessar eru því aðeins til þess fallnar að draga úr framboði á langtímaleiguhúsnæði, sem mun leiða til hærra verðs til leigjenda. Þá er ótalið að ríkir kærufrestir og aukin aðkoma ríkisins að einkaréttarlegum samningum mun óhjákvæmilega leiða til aukinna útgjalda og bætast þar við ómarkviss fjárútlát ríkisins á húsnæðismarkaði. 

Húsnæðisöryggi verður aðeins tryggt auknu framboði 

Líkurnar á því að það dragi úr eftirspurn eftir leiguíbúðum á næstu árum eru hverfandi en verulegar takmarkanir á leigusamningum eru til þess fallnar að hafa margvísleg neikvæð áhrif á íslenskan leigumarkað. Í fyrsta lagi munu fleiri leigusalar sjá sér aukinn hag í að taka íbúðir af leigumarkaði og flytja í skammtímaleigu. Í öðru lagi má leiða líkur að því að áhættuálag á íbúðir í útleigu hækki vegna takmarkaðra úrræða leigusala til að bregðast við óvæntum hækkunum í rekstrarkostnaði. Í þriðja lagi er fyrirséð að ef framboð á leiguíbúðum á almennum markaði dregst saman mun eftirspurn eftir félagslegum leiguíbúðum aukast verulega.  

Það eru gömul sannindi og ný að opinber afskipti af leigumarkaði hafa áhrif á magn og gæði íbúða. Bæði fræðin og reynslan hafa sýnt okkur einmitt að þrátt fyrir að takmarkanir á samningafrelsi á leigumarkaði geti haldið leiguverði í skefjum séu áhrifin á bæði leigjendur og leigusala neikvæð, t.d. dragi slíkt úr framboði leiguíbúða og minnki gæði leiguhúsnæðis. Vissulega er það göfugt markmið að auka húsnæðisöryggi en frumvarpið kemur til með hafa gagnstæð áhrif og stjórnvöld ættu mun frekar að stuðla að frekari uppbyggingu húsnæðis, en ekki innleiða flókið og íþyngjandi regluverk. Áhrifaríkasta leiðin til að tryggja húsnæðisöryggi leigjenda er aukið framboð.  

María Guðjónsdóttir 
Lögfræðingur Viðskiptaráðs Íslands 

Greinin birtist fyrst í Morgunblaðinu 22. maí 2024.