Er val að eiga eða leigja íbúð?

Eitt það fyrsta sem er kennt í fjár­málum og sparn­aði er að þú verðir að dreifa eigna­safn­inu þínu – ekki setja öll eggin í sömu körf­una. Engu að síður er þetta mik­il­væga og óum­deilda sjón­ar­mið fjár­fest­inga virt að vettugi þegar horft er til þeirrar stefnu sem hefur verið ríkj­andi í hús­næð­is­málum á Íslandi – sér­eign­ar­stefn­unn­ar.

Um 77% eigin fjár heim­ila var bundið í fast­eignum árið 2016 og hlut­fall fólks sem býr í eigin hús­næði er hærra hér á landi en í flestum nágranna­löndum okkar. Með öðrum orðum er meiri­hluti lands­manna með stærstan hluta sparn­aðar í einni körfu. Vissu­lega hefur fólk valið að haga málum svona og því er vanda­málið kannski ekki til stað­ar, en er málið svo ein­falt?

Stjórn­völd ýta fólki út í hús­næð­is­kaup

Líkt og þekk­ist í öðrum löndum skapar hið opin­bera hvata á hús­næð­is­mark­aði með lög­um, skött­um, bóta­kerfum og fleiru. Lítum á fjögur dæmi hér á landi:

1. Íbúða­lána­sjóður var á sínum tíma stofn­aður í þeim til­gangi að hjálpa fólki að eign­ast hús­næði með því að veita hag­stæð lán og hefur kostað skatt­greið­endur tugi millj­arða króna skv. skýrslu rann­sókn­ar­nefndar Alþing­is.
2. „Fyrsta fast­eign“ veitir ríf­legan skatta­af­slátt til fyrstu kaup­enda með því að gera útgreiðslu sér­eigna­sparn­aðar skatt­frjáls­an. Fyrir vikið verður það mun óhag­stæð­ara en ella að auka líf­eyr­is­sparnað þar sem eigna­dreif­ing er meiri og yfir­höfuð til stað­ar.
3. Oft gleym­ist líka að yfir­leitt er eng­inn fjár­magnstekju­skattur lagður á íbúð­ar­hús­næði, ólíkt ann­ars­konar sparn­aði og fyrir eru ágætar ástæður enda er íbúð­ar­hús­næði bæði neyslu- og fjár­fest­ing­ar­vara. Engu að síður getur það skapað hvata til þess að fjár­festa í íbúð áður en fjár­fest er t.d. í hluta- og skulda­bréf­um.
4. Loks má nefna „leið­rétt­ing­una“ sem færði 72 millj­arða króna til hús­næð­is­kaup­enda og er þá ekki horft til hluta hennar sem snýr að skatta­af­slætti vegna ráð­stöf­unar sér­eigna­sparn­að­ar.

Dæmin eru mun fleiri. Af þessum sökum er ljóst að raun­veru­legt val fólks um það að eiga eða leigja er óljóst og lík­lega minna en virð­ist í fyrstu.

Lítið val og dræmur árangur

Þó að kost­ir ­sér­eign­ar­stefn­unn­ar ­séu ýms­ir, sem dæmi auk­inn hvati til að hlúa vel að hús­næði, eru gallar eins og lítil áhættu­dreif­ing sparn­aðar líka til stað­ar. Þá getur ósveigj­an­leiki í búsetu einnig verið ókostur nú á tímum þegar fólk hefur sjaldan átt auð­veld­ara með að skipta um vinnu eða flytj­ast milli sveit­ar­fé­laga, landa og heims­álfa. Árangur núver­andi stefnu og mik­illa inn­gripa er enda í besta falli vafa­samur – mik­ill hús­næð­is­skortur er á land­inu og vægi hús­næðis í neyslu heim­ila hefur aldrei verið hærra, einkum vegna þess hversu dýrt það er.

Hægt er að mynda eign án þess að eiga íbúð

Meiri eigna­myndun hjá þeim sem eiga hús­næði er einnig oft notuð sem rök fyrir því að fólk kaupi eigin íbúð. Við það er þó tvennt að athuga. Í fyrsta lagi er orsaka­sam­hengið ekki svo ein­falt. Lík­legt er þeir sem kaupa hús­næði hafi hærri tekj­ur, sem eykur sparn­að, en ekki það eitt og sér að búa í eigin hús­næði. Í öðru lagi er það ekki endi­lega sjálf hús­næð­is­eignin sem myndar eign, heldur það að með því að greiða niður lán er fólk ­sjálf­krafa að spara og því mynda eign, án þess að hafa um það nokkuð val í hverjum mán­uði. Rann­sóknir í atferl­is­hag­fræði hafa sýnt að fólk hefur til­hneig­ingu til að spara of lítið og til að leysa það eru til fjöl­margar aðrar leiðir en að leggja allt undir einn steypuklump. Ric­hard Thaler, Nóbels­verð­launa­hafi í hag­fræði, hefur t.d. bent á að það ætti ekki að vera val að byrja að spara, heldur myndu fleiri spara ef fólk þyrfti sér­stak­lega að velja að hætta að spara.

Búum til raun­veru­legt val og drögum úr afskiptum

Vand­inn er að hús­næð­is­stefnan hefur spurt rangrar spurn­ing­ar: Hvernig getur fólk eign­ast hús­næði? Rétt­ara er að spyrja: Hvernig getur fólk eign­ast heim­ili? Þegar allt kemur til alls er til­gang­ur­inn að hafa öruggt þak yfir höf­uð­ið, annað er í raun útfærslu­at­riði. Í Þýska­landi býr nærri helm­ingur íbúa í leigu­hús­næði og víða ann­ars staðar er svip­aða sögu að segja sem bendir til að hægt sé að búa svo um hnút­ana að lang­tíma­leiga sé fýsi­legur kost­ur. Und­ir­rit­að­ur, og eflaust fleiri, gæti hugsað sér að vera hlut­hafi í stóru leigu­fé­lagi og leigja þar íbúð frekar en að vera með allt undir í lít­illi og gam­alli íbúð. Eins og kerfið er í dag er litla gamla íbúðin aftur á móti hag­stæð­ari.

Þessu þarf að breyta og end­ur­skoða stuðn­ings hins opin­bera við hús­næð­is­mark­að­inn. Stjórn­völd ættu að ein­falda stuðn­ing og draga úr afskiptum á hús­næð­is­mark­aði. Þannig ætti skatt­kerfið til að mynda að vera hlut­laus­ara gagn­vart sparn­aði og því hvort að fólk kjósi að eiga eða leigja hús­næði. Einnig ætti að afnema vaxta­bæt­ur. Þær hvetja til skuld­setn­ing­ar, eru til þess fallnar að við­halda háu vaxta­stigi og dreifast ekki endi­lega til þeirra hópa sem þurfa stuðn­ing, líkt og Íbúða­lána­sjóður benti nýlega á. Hús­næð­is­bætur eru heldur ekki galla­laus­ar, síður en svo, og virð­ast að mestu renna í vasa leigu­sala. Rétt­ara væri t.d. að lækka skatta eða hækka per­sónu­af­slátt hjá þeim sem þurfa á stuðn­ingi að halda.

Lík­lega mun það seint breyt­ast að meiri­hluti lands­manna búi í eigin hús­næði og í sjálfu sér er það hið besta mál. Setjum þó ekki öll eggin í sömu körfu, og búum þannig um hnút­ana að fólk hafi raun­veru­legt val milli þess að eiga og leigja hús­næði.

Konráð S. Guðjónsson, hagfræðingur Viðskiptaráðs

Greinin birtist fyrst á Kjarninn.is 4. mars 2018