Spákaupmaðurinn ríkissjóður

Stærsta frétt af húsnæðismarkaðnum í síðustu viku bar eftirfarandi fyrirsögn: „Nærri níu af hverjum tíu íbúðum verið keyptar af fjárfestum á árinu.“ Tölurnar komu frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun og voru túlkaðar með þeim hætti að spákaupmenn og einkafjárfestar þrýsti nú upp fasteignaverði og auki húsnæðisskort.

Þegar nánar var að gáð reyndust umræddir fjárfestar fyrst og fremst vera ríkissjóður. Samkvæmt hagfræðingi hjá HMS var þar annars vegar um að ræða kaup á 900 fasteignum Grindvíkinga og hins vegar félagslegar leiguíbúðir sem teknar hafa verið í notkun að undanförnu.

Þessi staðreynd kom þó ekki í veg fyrir ákall sumra um nýja skatta og aukin inngrip ríkisins á húsnæðismarkaði til að stöðva meinta spákaupmennsku. Umræðan er nýjasta dæmið af mörgum um skakka mynd sumra af markaði sem einkennst hefur af opinberum inngripum.

Enginn skortur á inngripum

Afskipti stjórnvalda af húsnæðismarkaði hafa að mestu verið í formi eftirspurnarstuðnings, þ.e. fjárhagslegs stuðnings við fasteignaeigendur. Úrræðum í þessum flokki er ætlað að lækka húsnæðiskostnað einstaklinga. Þar má til dæmis nefna vaxtabætur, niðurgreiðslu vaxta á íbúða­­lánum (t.d. í gegnum Íbúðalánasjóð), Leiðréttinguna, skattfrjálsa ráðstöfun sér­eignarsparnaðar og nú síðast sérstakan vaxtastuðning. Árlegur meðalkostnaður þessara aðgerða nemur um 33 milljörðum króna að núvirði síðustu 20 ár.

Stjórnvöld hafa ríkari hvata til þess að beina aðgerðum að eftirspurnarhlið húsnæðis­markaðarins þar sem erfiðara er að styðja við framboðið. Þar er eftirsóknarvert og byggilegt landrými yfirleitt takmarkandi þáttur, en það getur einnig reynst tímafrekt að reisa nýjar byggingar. Til viðbótar hafa reglur um hvernig og hvað skuli byggja sett framboðshliðinni frekari skorður.

Rannsóknir sýna að eftirspurnardrífandi aðgerðir á fasteignamarkaðinn hafa meiri áhrif til verðhækkana en aukins framboðs vegna þess hve tregbreytileg framboðshliðin getur verið. Fræðin sýna einnig að slíkar aðgerðir auka ekki líkurnar á því að einstaklingar eignist húsnæði vegna þrýstings á fasteignaverð. Þannig hafa aðgerðir stjórnvalda ekki gagnast þeim sem vilja stíga inn á fasteignamarkaðinn heldur fyrst og fremst þeim sem fyrir áttu fasteign.

Kaldur faðmur ríkisins

Í stað þess að draga saman seglin í aðgerðum og stuðla að þannig lægra fasteignaverði hafa stjórnvöld boðað frekari inngrip á fasteignamarkaði. Á næstu árum er stefnt að því að þriðju hverri nýrri íbúð verði útdeilt í gegnum pólitísk kerfi með einum eða öðrum hætti, samkvæmt rammasamningi um húsnæðisáætlun til tíu ára. Stefna stjórnvalda virðist þannig vera að hækka þröskuld fólks inn á almennan fasteignamarkað og beina því í staðinn í félagsleg húsnæðisúrræði.

Í rammasamningnum er kveðið á um að íbúðirnar skuli vera hagkvæmar en kostnaður þess að stjórnvöld ákveði með svo afdráttarlausum hætti hvernig íbúðir skuli byggja getur verið mikill. Í fyrsta lagi má draga þörfina á svo miklu félagslegu húsnæði til viðbótar í efa, en samkvæmt OECD er hlutfall félagslegra íbúða nokkuð hátt og einungis hærra í Danmörku af Norðurlöndunum. Í öðru lagi hefur fyrirkomulagið í för með sér ruðningsáhrif á byggingamarkaði þar sem starfskraftur og tól og tæki, sem hvort er af skornum skammti, fer í að byggja húsnæði á vegum hins opinbera.

Þar að auki eru kröfur um að nýtt húsnæði eigi að vera ódýrt í mótsögn við eðli nýs húsnæðis, sem er almennt dýrara en eldra húsnæði. Vilji stjórnvöld bjóða upp á ódýrt húsnæði þá hafa heppilegustu eignirnar til þess verið byggðar nú þegar.

Leyfum fólki sjálfu að ráða för

Umfangsmikil inngrip stjórnvalda á húsnæðismarkaði hafa heilt yfir verið til hins verra. Almenningur situr uppi með kostnaðinn af aðgerðunum í formi hærri skatta, verðbólgu og fasteignaverðs. Frekari pólitísk handstýring mun einungis auka vandann. Það væri farsælla fyrir stjórnvöld að draga úr inngripum sínum og leyfa því fólki sem myndar fasteignamarkaðinn sjálfu að ráða för. Það þekkir sínar húsnæðisþarfir betur en spákaupmaðurinn ríkissjóður.

Höfundur er hagfræðingur Viðskiptaráðs Íslands.

Greinin birtist fyrst í Viðskiptablaðinu þann 24. júlí 2024.