Ríkið herðir hnútinn á leigumarkaði

Staðan í húsnæðismálum þykir ekki góð. Vandinn er stjórnvöldum hugleikinn, sem sífellt eru að leita leiða til að bæta stöðuna. Nýjustu hugmyndirnar má finna í drögum að frumvarpi um breytingar á húsaleigulögum sem birt voru fyrir skömmu í samráðsgátt stjórnvalda, en því miður eru þær frekar til þess fallnar að auka á þann vanda sem þeim er ætlað að leysa.

Frumvarpið er byggt á tillögum starfshóps um endurskoðun á húsaleigulögum. Tillögunum er ætlað að stuðla að húsnæðisöryggi, m.a. með auknum fyrirsjáanleika í leiguverði og aukinni réttarvernd leigjenda. Starfshópurinn leggur áherslu á að tillögurnar ýti undir langtímaleigu og dragi ekki úr framboði á leiguhúsnæði. Markmiðin eru göfug en ávinningurinn er skammgóður.

Tillögurnar fela í sér verulega aðför að eignarrétti og samningsfrelsi borgaranna, aukið flækjustig og íþyngjandi aðkomu stjórnvalda að einkaréttarlegum samningum. Inngripin sem lýst er í frumvarpinu eru í raun leigubremsa í dulargervi og eru byggð á þeirri hugmyndafræðilegu skammsýni að hægt sé að stýra leigu- og húsnæðismarkaði án þess að hafa áhrif á magn og gæði. Bæði reynslan og fræðin sýna fram á annað.

Rannsóknir sýna að slíkar takmarkanir á samningsfrelsi haldi leiguverði í skefjum en neikvæðir fylgikvillar séu miklir og bitni bæði á leigjendum og leigusölum. Leiguþak sem sett var á í San Francisco á níunda áratugnum dró úr framboði leiguíbúða því leigusalar seldu íbúðir eða tóku þær af leigumarkaði. Þó svo að leiguþakið hafi komið sér vel fyrir þá sem fyrstir hrepptu verðstýrðu gæðin þá sátu aðrir á leigumarkaði eftir með sárt ennið. Leiguþakið keyrði nefnilega markaðsleiguverð upp til lengri tíma litið og dró úr framboði leiguíbúða. Rannsóknir á nýlegri leigubremsu í Þýskalandi (Mietpreisbremse) mála einnig upp dökka mynd af opinberum inngripum. Stjórnmálamenn og leigjendur höfðu bundið miklar vonir við jákvæð áhrif leigubremsunnar sem ráð gegn miklum leiguverðshækkunum. Að ári liðnu voru áhrif leigubremsunnar takmörkuð, hún nýttist einstaklingum betur í dýrari og tekjuhærri hverfum og gæði leiguíbúða minnkuðu í kjölfarið. [1]

Tillögur starfshópsins eiga ýmislegt sameiginlegt með Mietpreisbremse þjóðverja en ýmis sértæk atriði eru einnig lögð til. Svigrúm til hækkunar leiguverðs er verulega skert og er hún óheimil í tilfelli skammtímasamninga. Skilyrði fyrir hækkun leiguverðs er að rekstrarkostnaður hafi hækkað verulega, án þess að skýrt sé nánar hvað teljist til verulegrar hækkunar. Allir leigusalar verða skyldaðir til að skrá leigusamninga í miðlægan gagnagrunn á vegum hins opinbera að viðlögðum sektum. Til viðbótar er lagt til að kæruheimildir, sem eru nú þegar ríkar, verði verulega útvíkkaðar.

Leigusalar á almennum markaði, sem eru upp til hópa einstaklingar og eiga þeir sex af hverjum tíu leiguíbúðum, standa frammi fyrir auknu flækjustigi, meiri umsýslukostnaði og takmörkuðum möguleikum til að verja sig gegn kostnaðarhækkunum nái frumvarpið fram að ganga. Einu úrræði leigusala yrðu að hækka áhættuálag eða taka íbúðina af leigumarkaði. Báðar niðurstöður ganga gegn markmiðum tillagnanna og hafa því snúist upp í andhverfu sína.

Það er vandséð hvernig tillögurnar leiða til aukins framboð leiguíbúða og að komist verði hjá þekktum fylgikvillum leigubremsu. Í umsögn Velferðarsviðs Reykjavíkurborg er áhyggjum af neikvæðum áhrifum frumvarpsins lýst og segir þar „ef fækkun á almennu leiguhúsnæði verður raunin þá er fyrirséð að eftirspurn eftir félagslegu húsnæði á vegum sveitarfélaga muni aukast“.

Frumvarpið er enn einn rembihnúturinn á leigumarkaðinn. Lausnirnar þurfa að vinna með uppbyggingu og framboði húsnæðis á leigumarkaði - en ekki á móti. Stjórnvöld þurfa að tryggja áframhaldandi hvata til uppbyggingar, t.a.m. með ívilnunum, lóðaúthlutun í takt við langtímaþarfir, skilvirku leyfisveitingarferli og að kostnaður vegna skriffinnsku sé sem lægstur. Þessi hnútur, líkt og aðrir, verður ekki leystur með því að herða hann.

Gunnar Úlfarsson, hagfræðingur hjá Viðskiptaráði

Greinin birtist fyrst í Morgunblaðinu 30. ágúst 2023

[1] Diamond, McQuade & Qian (2019) og Breidenbach, Eilers & Fries (2022).