Hætt við að íhlutun á leigumarkaði dragi úr framboði

Viðskiptaráð hefur tekið til umsagnar frumvarp til laga um breytingu á húsaleigulögum nr. 36/1994. Að mati ráðsins felur frumvarpið í sér verulegar takmarkanir á eignarrétti og samningsfrelsi á leigumarkaði auk þess að stuðla að minna framboði leiguhúsnæðis en ella. Þá gerir ráðið athugasemd við samráðsleysi, en frumvarpið var ekki birt í samráðsgátt stjórnvalda áður en mælt var fyrir því á Alþingi. Viðskiptaráð vill koma eftirfarandi athugasemdum á framfæri varðandi tiltekin atriði frumvarpsins.

Leigufjárhæð taki ekki breytingum á fyrstu 12 mánuðum leigutímans

Með frumvarpinu er lagt til að óheimilt verði að semja um að leigufjárhæð breytist á fyrstu 12 mánuðum leigutímans. Að mati Viðskiptaráðs felur tillagan í sér verulegar takmarkanir á samningsfrelsi og inngrip í eignarrétt. Viðskiptaráð dregur í efa að ákvæðið muni stuðla að auknum stöðugleika á leigumarkaði eins og stefnt er að. Þvert á móti telur ráðið líkur til þess að slíkt fyrirkomulag torveldi gerð skammtímaleigusamninga, sem eru hluti af nauðsynlegum sveigjanleika á leigumarkaði.

Að mati Viðskiptaráðs þurfa eðlilegar og sanngjarnar heimildir leigusala til að aðlaga leiguverð í takt við breyttar aðstæður, t.d. verðbólgu eða viðhaldskostnað, að vera fyrir hendi. Að öðrum kosti getur frumvarpið leitt til minnkandi framboðs á húsnæði til útleigu. Líkt og Viðskiptaráð varaði við og raungerðist í kjölfar fyrri lagabreytinga voru takmarkanir sem settar voru á efni samninga ekki til þess fallnar að ná markmiðum frumvarpsins um fjölgun langtímasamninga heldur leiddu þær þvert á móti til minni réttarverndar leigjenda. [1] Því eru fyrirsjáanlegar afleiðingar af takmörkunum frumvarpsins öðru fremur hækkað leiguverð á skammtímasamningum til að geta brugðist við óvæntum breytingum á leigutímanum.

Inngrip stjórnvalda í leigusamninga sem ætlað er að halda leiguverði í skefjum hafa enn fremur fráhrindandi áhrif á leigusala. Með því að takmarka úrræði leigusala til að bregðast við kostnaðarhækkunum er aukinn hvati til þess að leiguhúsnæði verði fremur selt en leigt út. Þau áhrif frumvarpsins geta falið í sér keðjuverkun þar sem fyrirséð er að eftirspurn eftir félagslegu húsnæði á vegum sveitarfélaga muni aukast eftir því sem framboð leiguhúsnæðis á almennum markaði dregst saman.

Afturvirk skráningarskylda allra leigusamninga

Frumvarpið felur enn fremur í sér útvíkkun á skráningarskyldu leigusamninga þannig að hún feli í sér almenna skyldu leigusala til að skrá leigusamninga í leiguskrá húsnæðisgrunn Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) að viðlögðum sektum. Viðskiptaráð hefur skilning á áformum stjórnvalda um öflun áreiðanlegra upplýsinga um leigumarkaðinn en telur of langt gengið með frumvarpinu og gerir athugasemd við almenna skráningu ríkisins á einkaréttarlegum samningum sem sjálfsagt er að trúnaður ríki um.

Breytingar voru gerðar á húsaleigulögum árið 2023 þar sem upphaflega stóð til að lögfesta almenna skráningarskyldu. Horfið frá upphaflegum áformum um almenna skráningarskyldu í meðferð þingsins og var hún þess í stað takmörkuð við leigusala sem hafa atvinnu af útleigu íbúðarhúsnæðis. Litið var til sjónarmiða umsagnaraðila um að húsaleigulög og leigusamningar eru af einkaréttarlegum toga og fjalla um gagnkvæmar skyldur og réttindi aðila leigusamnings og löggjafinn mætti ekki ganga of langt gagnvart einstaklingum. Ráðið telur sérstakt að svo skömmu eftir lagabreytingu sé lögð fram tillaga sem felur í sér mun víðtækara inngrip.

Ef frumvarpið nær þrátt fyrir þetta fram að ganga er mikilvægt að skráning í leiguskrá húsnæðisgrunns Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar verði hvorki flókin né kostnaðarsöm. Skráningarskyldunni er enn fremur ætlað að gilda afturvirkt og mun því skyldan jafnframt taka til leigusamninga sem gerðir voru fyrir gildistöku laganna. Viðskiptaráð lýsir sig andsnúið afturvirkni skráningarskyldunnar en komi til hennar er ekki síst mikilvægt að gengið sé úr skugga um að aðilar séu upplýstir um þær kvaðir sem á þá eru lagðar.

Leigusamningar verði ekki undanþegnir upplýsingarétti

Samhliða almennri skráningarskyldu er í frumvarpinu kveðið á um að leigusamningar í leiguskrá verði ekki undanþegnir upplýsingarétti almennings til aðgangs að gögnum líkt og nú er skv. 5. mgr. 5. gr. laganna. Þar sem um einkaréttarlega samninga er að ræða hníga að mati Viðskiptaráðs sterk rök í þá átt að friðhelgi einkalífs aðila slíkra samninga sé virt og persónugreinanlegar upplýsingar sem í þeim felast séu undanþegnar upplýsingarétti almennings.

Þá skýtur skökku við að vísa til þinglýsinga til samanburðar hvað varðar opinbera birtingu kaupsamninga til rökstuðnings. Þinglýsing hefur afmarkaðar réttarverkanir gagnvart þriðja aðila. Skráning í opinberan gagnagrunn HMS hefur ekki sambærilega réttarverkan heldur er hún fyrst og fremst hugsuð sem tæki til upplýsingaöflunar og stjórnsýslunni til hægðarauka. Upplýsingar úr slíkum gagnagrunni ættu aðeins að vera aðgengilegar með samandregnum hætti þannig að friðhelgi einkalífs samningsaðila sé virt.

Skattaívilnun vegna leigutekna verði háð skráningu

Með frumvarpinu er lagt til að ákvæði tekjuskattslaga um skattívilnun fyrir leigusala endurspegli almenna skráningarskyldu og verði þannig háð skráningu í leiguskrá og ekki nægilegt að tekjur hafi verið taldar fram í skattframtali. Viðskiptaráð leggst gegn þessari tillögu og telur slíka skilyrðingu fela í sér óeðlilegt inngrip í eignarrétt og mismunun gagnvart leigusölum sem ættu að hafa þess kost að nýta einkaréttarlegt svigrúm sitt og standa utan við skráningu í opinberan gagnagrunn. Ráðið telur að skattkerfið eigi að vera hlutlaust gagnvart þeim samningsformum sem fólk kýs að nýta sér innan ramma laga og að hagrænir hvatar sem felast í skattívilnunum eigi ekki að vera háðir opinberri skráningu sem þjónar fyrst og fremst stjórnsýslulegum tilgangi. Nægilegt ætti að vera að leigutekjur séu taldar fram á skattframtali líkt og 66. og 70. gr. laga um tekjuskatt gerir nú ráð fyrir að uppfylli skilyrði um skattívilnun.

Þá vill Viðskiptaráð árétta að skráning leigusamninga í opinberan gagnagrunn og þinglýsing leigusamninga er ekki sambærileg ráðstöfun. Því er mikilvægt að skráning leigusamninga í slíkan gagnagrunn verði ekki lögð að jöfnu við þinglýsingu eða gerð forsenda tiltekinna réttaráhrifa. Þinglýsing felur enda í sér réttarvernd gagnvart þriðja aðila á meðan skráning í opinberan gagnagrunn HMS þjónar aðeins stjórnsýslulegu hlutverki og er fyrst og fremst ætlað að vera til hagsbóta fyrir hið opinbera.

Mikilvægt er að stjórnvöld tryggi heilbrigt rekstrar- og samningsumhverfi fyrir leiguhúsnæði án þess að grafið sé undan þeim hvötum sem eru nauðsynlegir til að tryggja framboð slíks húsnæðis. Íþyngjandi kvaðir eins og þær sem áformaðar eru með frumvarpi þessu munu draga úr framboði leiguhúsnæðis og bitna þannig fyrst og fremst á leigjendum.

Ef stjórnvöld vilja stuðla að heilbrigðari leigumarkaði væri bæði árangursríkast og hagkvæmast að aflétta íþyngjandi kvöðum sem lagðar hafa verið á leigusala á síðustu árum og hafa dregið úr framboði leiguhúsnæðis í stað enn fleiri skrefa í ranga átt líkt og hér er lagt til.

Viðskiptaráð leggst gegn því að frumvarpið nái fram að ganga.

Umsögnina í heild sinni má lesa hér.