Fyrstu kaupendum beint í dýrara húsnæði

Viðskiptaráð þakkar fyrir tækifærið til að koma á framfæri umsögn um ofangreint frumvarp. Í því eru gerðar grundvallarbreytingar á hlutdeildarlánakerfinu og það fest í sessi. Ráðið leggst gegn því að frumvarpið nái fram að ganga og hvetur stjórnvöld til að ráðast þess í stað í mat á þörfinni á kerfinu og árangrinum af því.

Í umsögninni kemur eftirfarandi fram:

• Skammur fyrirvari. Þrjár vikur eru til gildistöku breytinganna samkvæmt frumvarpinu sem felur í sér grundvallarbreytingu á hlutdeildarlánakerfinu.
• Hlutdeildarlán áttu ekki að vera varanleg. Þegar hlutdeildarlán voru lögfest átti úrræðið að vera tímabundið og áhrifametið, en slíkt mat hefur ekki ennþá farið fram.
• Breytt staða setur úrræðið í samkeppni við einkaaðila. Endurskoða ætti úrræðið með hliðsjón af auknu framboði einkaaðila á fjármögnunarúrræðum sem eru sambærileg hlutdeildarlánum.
• Útvíkkun tekjuviðmiða of mikil. Breytt tekjuviðmið þýða að einstaklingar yfir meðaltekjum geta nýtt sér þetta opinbera stuðningsúrræði.
• Ýmsir ágallar á útfærslu. Forgangur hlutdeildarlánaþega á fasteignir í ákveðnum tilfellum og frávik frá greiðslubyrðarviðmiðum Seðlabankans skjóta skökku við.
• Slæm reynsla af sams konar kerfi í Bretlandi. Rannsókn á hlutdeildarlánakerfi Breta, Help to Buy, sýnir að kerfið leiddi til hærra fasteignaverðs þar sem eftirspurnin var mest.
• Hlutdeildarlán beina fyrstu kaupendum í dýrara húsnæði. Galli við hlutdeildarlánakerfið er að það beinir fyrstu kaupendum og tekjulágum í dýrustu tegund húsnæðis, sem eru nýbyggingar.

Það er verðugt og mikilvægt markmið að stjórnvöld stuðli að því að fleiri geti eignast eigið húsnæði. Til að ná því markmiði þarf þó að vanda val á útfærslum og meta árangur þeirra reglulega. Að festa í sessi fyrirkomulag áhættusamra og niðurgreiddra lána, og auka verulega framlög til slíkra úrræða, er að mati Viðskiptaráðs óskynsamleg leið.

Slík úrræði geta, líkt og dæmin sýna, ýtt undir frekari verðþrýsting á fasteignamarkaði og grafið undan yfirlýstum markmiðum sínum. Vænlegra væri að liðka fyrir uppbyggingu húsnæðis, auka framboð og auka markvisst ráðstöfunarfé einstaklinga, t.d. með lækkun skatta og útgjalda, markvissum aðgerðum sem draga úr kostnaði við uppbyggingu og kaup fasteigna og með umbótum í regluverki. Slíkar kerfisbreytingar stuðla að því að fólk geti eignast eigið heimili án þess að þurfa á viðvarandi opinberri niðurgreiðslu að halda.

Óeðlileg málsmeðferð þegar umfangsmiklar breytingar eru gerðar

Með frumvarpinu á að gera grundvallarbreytingar á hlutdeildarlánakerfinu, þar sem lánshlutföll verða hækkuð, tekju- og verðviðmið hækkuð, mánaðarlegar úthlutanir tryggðar og lánþegaskilyrði rýmkuð umfram lánþegaskilyrði Seðlabanka Íslands. Samhliða þessum breytingum munu framlög til kerfisins aukast um 38%, úr 4 ma.kr. í 5,5 ma.kr.

Frumvarpið var ekki lagt fram í Samráðsgátt áður en mælt var fyrir því á Alþingi og því gefst umsagnaraðilum fyrst nú tækifæri til að bregðast við efni þess, en gildistaka frumvarpsins miðast við 1. janúar 2026. Vert er að gera athugasemdir við þann skamma fyrirvara sem veittur er til að bregðast við jafn umfangsmiklum breytingum og raun ber vitni.

Úrræðinu ekki ætlað að vera varanlegt

Í greinargerð með frumvarpinu kemur fram að breytingarnar séu gerðar til þess að festa hlutdeildarlán í sessi og gera þau skilvirkari. Í því samhengi er vert að benda á að þegar úrræðinu var komið á var ekki ætlunin að úrræðið yrði varanlegt. Í greinargerð kemur fram að úrræðið eigi að standa til boða í tíu ár, en verði endurmetið árlega með tilliti til umfangs og þarfar í samræmi við stöðuna á fasteignamarkaði. Markmiðið var að veita lán fyrir 400-500 íbúðir á ári í tíu ár.

Viðskiptaráð geldur varhug við því að svo umfangsmikið úrræði sé fest í sessi með mánaðarlegum úthlutunum, án þess að farið hafi fram greining á því hvaða áhrif íhlutun sem þessi á húsnæðismarkaði muni hafa á eftirspurn og verð til lengri tíma litið.

Taka þarf mið af breytingum á markaði

Á undanförnum mánuðum hafa ýmsir einkaaðilar stigið inn á fasteignalánamarkaðinn með úrræði sem líkjast hlutdeildarlánum, þar sem lánveitandi verður tímabundið meðeigandi að fasteign ásamt kaupanda. Slík úrræði fela yfirleitt í sér að sjóðirnir leggi fram hluta kaupverðsins gegn því að kaupandi leggi fram eigið fé og taki hefðbundið lán fyrir eftirstöðvum. Við endursölu eða uppgreiðslu er eignarhlutur sjóðsins leystur til baka.

Með tilkomu þessara lausna hefur myndast nýr markaður fyrir hlutdeildarlán, sem starfar samhliða hinu opinbera úrræði. Slík breyting ætti að gefa stjórnvöldum tilefni til þess að endurmeta hvort áfram sé þörf á að ríkið sé hluti af lánamarkaði með þessum hætti eða hvort að skynsamlegra væri að eftirláta einkaaðilum áhættuna af útlánum sem þessum. Í öllu falli er ljóst að meira vöruframboð á þessum hluta lánamarkaðarins og aukin samkeppni kalla ekki á að að bætt verði frekar í opinbera hlutdeildarlánakerfið og þannig einkaaðilarnir gerðir ósamkeppnishæfari, vegna niðurgreiðslu skattgreiðenda á hlutdeildarlánakerfinu.

Útvíkkun tekjuviðmiða vinnur gegn markmiði um stuðning við tekjulága

Í frumvarpinu er lagt til að tekjuviðmið fyrir einstaklinga hækki úr 7,5 m.kr. upp í 10 m.kr. í árslaun og úr 10,5 m.kr. í tæpar 16 m.kr. fyrir sambýlisfólk. Þannig má einstaklingur hafa rúmlega 830 þúsund í laun á mánuði til þess að falla innan þessa stuðningskerfis ríkisins. Þau mánaðarlaun eru 70 þúsund krónum yfir meðallaunum á Íslandi á síðasta ári.[1] Í tilfelli sambúðarfólks mega aðilarnir samanlagt hafa 1.330 þúsund í laun á mánuði.

Þessi útvíkkun tekjuviðmiða er veruleg og mun koma í veg fyrir að þeim sem helst þurfa á aðstoð að halda verði tryggð aðstoð. Það endurspeglast helst á útfærslu í f-lið 1. greinar frumvarpsins, þar sem kveðið er á um að dugi fjármagn ekki til að anna eftirspurn eftir hlutdeildarlánum í hverri úthlutun skuli dregið úr þeim umsóknum sem uppfylla skilyrði hlutdeildarlána. Þannig á tilviljun ein að ráða úthlutun.

Jafnframt getur svo umfangsmikil aðstoð sem nær til jafn stórs hluta almennings og hlutdeildarlánin munu gera eftir breytingarnar leitt til þess að húsnæðisverð hækki. Í því samhengi er vert að gera athugasemd við skort á áhrifamati með frumvarpinu, en í greinargerð er hvergi reynt að varpa ljósi á hvaða áhrif þessi aukni stuðningur getur haft á húsnæðismarkað og húsnæðisverð.

Forgangur hlutdeildarlánaþega og frávik frá greiðslubyrgðarhlutföllum Seðlabankans óeðlileg

Ákvæði frumvarpsins um að aðilar geti gert samninga við HMS um að byggja inn í kerfið mun auka fyrirsjáanleika um framboð. Aftur á móti er ákvæði um að tilboðsgjafar sem ætli að fjármagna sig með hlutdeildarlánum hljóti forgang yfir aðra tilboðsgjafa óeðlilegt og brýtur í bága við sjónarmið um jafnræði kaupenda á fasteignamarkaði. Óeðlilegt er að fjármögnunarleiðir ráði því hverjum eign er seld, þar sem að eigendur eiga að hafa frelsi til að selja þeim eign sem þeir kjósa.

Þá gengur ákvæði um að meðalafborganir einstaklings megi nema 45% af ráðstöfunartekjum viðkomandi gegn greiðslubyrðarviðmiðum Seðlabankans. Þar er kveðið á um að hámarksgreiðslubyrði megi vera 35% af ráðstöfunartekjum einstaklinga, nema í tilfelli fyrstu kaupenda þar sem hlutfallið er 40%. Í ljósi þess að þetta viðmið getur verið takmarkandi þáttur áhugasamra kaupenda er óeðlilegt að einstaklingum sem nýta sér fjármögnunarleið sem er niðurgreidd af skattgreiðendum sé gert auðveldara fyrir að komast í gegnum greiðslumat. Það gerir þetta stuðningskerfi að aðlaðandi kosti, óháð þörf viðkomandi fyrir stuðning.

Slæm reynsla af sambærilegu kerfi frá Bretlandi

Í greinargerð með frumvarpinu sem leiddi hlutdeildarlánin í lög er vísað til Help to buy („H2B“) fyrirkomulagsins í Bretlandi. H2B kerfið var leitt í lög í Bretlandi árið 2013 með það að markmiði að auðvelda einstaklingum að komast inn á eignamarkaðinn. Þar var kaupendum að nýjum fasteignum undir ákveðnu verði veitt 20% í hlutdeildarlán með sambærilegum skilyrðum og hér á Íslandi. Hlutdeildarlánin gátu numið allt að 40% í London, þar sem þörfin á nýju húsnæði og erfiðleikar við að komast inn á markaðinn voru metnir sérstaklega miklir. Bretar aflögðu H2B úrræðið í lok árs 2022.

Nýleg rannsókn á áhrifum H2B leiddi í ljós að áhrif kerfisins reyndust önnur en yfirlýst markmið þess, sérstaklega á þéttbýlli svæðum. Rannsóknin náði til tveggja svæða innan Bretlands, annars vegar við landamæri Englands og Wales og hins vegar London. Á fyrrnefnda svæðinu hafði H2B stefnan þau áhrif að meira var byggt af húsnæði, en áhrifin á verðið voru engin. Í London leiddi stefnan aftur á móti ekki til aukins framboðs af nýju húsnæði, en olli því að verð á nýbyggingum hækkaði.

Rannsóknin leiddi þannig í ljós að framboð jókst á svæðum þar sem nóg var til af landi sem auðvelt var að búa undir framkvæmdir og skipulagskröfur voru ekki eins miklar. Stefnan hafði aftur á móti ekki áhrif á framboð á svæðum þar sem framleiðni og atvinna var mikil, en það eru jafnan þau svæði þar sem eftirspurnin eftir húsnæði er hvað mest.

Niðurstöðurnar sýna þannig að H2B stefnan gagnaðist síst þeim sem hún átti hjálpa að komast inn á húsnæðismarkaðinn. Þeir sem helst högnuðust á stefnunni voru landeigendur á svæðum þar sem framboð var þegar takmarkað, en einnig verktakar og þeir sem þegar áttu eignir á svæðunum sem helst þurftu á auknu framboði að halda.[2]

Hlutdeildarlán beina fyrstu kaupendum í dýrasta húsnæðið

Augljós galli við hlutdeildarlánaúrræðið er að ungum og tekjulágum kaupendum er beint í nýbyggingar, sem eru dýrari húsakostur en eldra húsnæði. Ekki er hægt að sjá efnisleg rök fyrir því að þessir kaupendur eigi að kaupa nýbyggingar frekar en aðrir. Þvert á móti mætti færa rök fyrir því að þessir kaupendur ættu frekar að kaupa eldra húsnæði, í ljósi þess að þær fasteignir eru ódýrari en nýbyggingar.

Húsnæði sem byggt var fyrir 1950 og fyrr er að jafnaði 28% ódýrara en það sem byggt var 2020 og síðar.[3] Eldra húsnæði er hagkvæmara vegna þess að byggingarkröfur í dag eru meiri en áður. Þannig hafa kvaðir um algilda hönnun, hljóðeinangrun, loftræsingu og aðrar vistkröfur hækkað stofnkostnað samanborið við það sem áður var. Jafnframt er algengara að hagkvæmari íbúðarkostir séu í boði í eldra húsnæði, svo sem aukaíbúðir á jarðhæðum, í bílskúrum eða kjöllurum, en slíkar íbúðir eru í minna mæli heimilaðar í nýbyggingum í dag m.a. vegna kvaða um rými fyrir atvinnuhúsnæði á jarðhæðum. Þá eru eldri fasteignir gjarnan ódýrari vegna fyrri notkunar og eðlilegs notkunarslits, sem gerir slíkar íbúðir að hagkvæmari valkosti en nýjar íbúðir.

Að lokum er vert að benda á að hlutdeildarlánakerfið er þess eðlis að stærstur hluti almennings, sem ekki nýtur þessa stuðnings, mun bera skarðan hlut frá borði, ýmist vegna þess að þau uppfylla ekki skilyrðin, kjósa að fara í annars konar eignir eða verða ekki dregin út úr lottóinu. Þessi hópur mun enda á því að þurfa að greiða hærri skatta, hærri vexti og hærra húsnæðisverð vegna úrræðisins.

Að ofangreindu virtu leggst Viðskiptaráð gegn því að frumvarpið nái fram að ganga.

Umsögnina í heild seinni má lesa hér.