Öfugmælavísur gærdagsins

Í gærmorgun bárust fréttir þess efnis að húsaleiga hefði hækkað um rúm 100 prósent á Íslandi á árunum 2011 til 2021. Fullyrt var að hækkunin væri mun meiri en á meginlandi Evrópu þar sem hún hefði numið um 15 prósentum á sama tímabili. Þá er fullyrt að hvergi í Evrópu sé hækkandi fasteignaverði hellt með álíka krafti út í leiguverð eins og hér á landi og af þeim sökum sé óeðlileg fylgni milli hækkunar fasteignaverðs og leiguverðs hér samanborið við það sem gengur og gerist í Evrópu.

Í ljósi þessa hefur Viðskiptaráð skoðað þessar fullyrðingar nánar og borið saman við opinber gögn. Niðurstaðan er sú að um rangfærslur er að ræða auk þess sem láðst hefur að setja þær í samhengi.

Fullyrðing: Hækkandi fasteignaverði er hvergi í Evrópu hellt með álíka krafti út í leiguverð og á Íslandi.

Skoðum þessa fullyrðingu í einu lagi.

Á síðustu tíu árum hefur húsnæðisverð hækkað um 167% á sama tíma og vísitala leiguverðs hefur hækkað um 93%. Leiguverð á Íslandi hefur því hækkað mun minna en húsnæðisverð undanfarið samkvæmt Efnahags- og framfarastofnuninni (OECD) og Þjóðskrá. Leiguverð hefur vissulega hækkað, en langtum minna en húsnæðisverð almennt.

Fullyrt er að hækkandi fasteignaverð sé hvergi í Evrópu hellt með álíka krafti út í leiguverð eins og hér. Staðreyndirnar tala þó öðru máli. Leiguverð á Íslandi hefur hækkað hlutfallslega minna en húsnæðisverð samanborið við evrusvæðið líkt og sjá má hér neðar. Það er því deginum ljósara að leiguverð á evrusvæðinu hefur fylgt hækkandi fasteignaverði þar mun meira en hér á landi, öfugt við það sem haldið hefur verið fram.

Fullyrðingin er röng.

Staðreynd: Leiguverð á Íslandi hefur hækkað hlutfallslega minna en húsnæðisverð samanborið við evrusvæðið

Engar vísbendingar um hækkun leiguverðs umfram hækkun launa

Umræða um leiguverð er bæði þörf og tímabær. Sú umræða þarf að byggjast á bjargföstum staðreyndum, í eðlilegu samhengi.

Í því sambandi er rétt að líta til verðþróunar í landinu almennt, launaþróunar og ekki síst kaupmáttar launa. Eins og sjá má á meðfylgjandi mynd hafa laun fylgt þróun leiguverðs síðasta áratuginn. Þar að auki hefur vísitala leiguverðs að teknu tilliti til verðbólgu haldist nokkuð stöðug að undanförnu og hækkað um aðeins 3% að raunvirði á síðustu fimm árum. Kaupmáttur launa hefur auk þess verið mikill síðustu ár og haldið í við þróun leiguverðs að teknu tilliti til verðbólgu.

Í þessu samhengi er auk þess vert að nefna að raungengi miðað við launakostnað hefur hækkað umtalsvert á síðustu tíu árum, eða um alls 70%. Mælikvarðinn sýnir einfaldlega þróun launakostnaðar á framleidda einingu hér á landi í samanburði við helstu viðskiptalönd. Af mælikvarðanum má sjá að launakostnaður á Íslandi er hár í alþjóðlegum samanburði en gengið ber auk þess merki að laun hér á landi hafa hækkað mun hraðar en annars staðar. Á sama tíma og raungengi m.v. launakostnað hefur hækkað um 70% hefur gengi á kvarða verðlags hækkað um 31% og felst munurinn í hraðari hækkun launa hérlendis samanborið við útlönd.

Af framangreindu er því ekki auðséð að hérlendis hafi átt sér stað ósanngjörn og óréttlát verðmyndun á leigumarkaði. Nærtækara væri að halda því fram um Evrópu. Ef ætlunin er að fullyrða að óeðlileg fylgni sé á milli þróunar leigu- og húsnæðisverðs, þar sem Evrópa er notuð til viðmiðunar, er eina rökrétta ályktunin sú að leiguverð hérlendis sé óeðlilega lágt miðað við þróun húsnæðisverðs.

Með þessum ábendingum er Viðskiptaráð ekki að hvetja til hækkunar leiguverðs. Ráðið er aftur á móti að benda á að það samhengi sem leigu- og húsnæðisverð var sett í stenst ekki skoðun. Leiguverð hefur ekki fylgt verðhækkunum á húsnæðismarkaði, hverjar sem ástæður þess eru. Leiguverð hefur hins vegar fylgt hækkandi kaupmætti launa.

Elísa Arna Hilmarsdóttir, Hagfræðingur Viðskiptaráðs Íslands