Almenningi beint á lítt eftirsóttan leigumarkað

Viðskiptaráð hefur tekið til umsagnar frumvarp um breytingu á lögum um almennar íbúðir. Frumvarpið er liður í áformum stjórnvalda um að fjölga íbúðum í hinu svokallaða almenna íbúðakerfi. Kerfið miðar að því að niðurgreiða leiguíbúðir fyrir leigjendur og framkvæmdaraðila að uppfylltum ákveðnum skilyrðum. Frumvarpið þenur út almenna íbúðakerfið með tvenns konar hætti. Annars vegar með hækkun á hlutfalli stofnframlags ríkisins úr 18% í allt að 23% og hækkun viðbótarframlaga og hins vegar með því að fjölga íbúðum sem uppfylla skilyrði til að hljóta stofnframlög.

Viðskiptaráð gerir athugasemd við að málið hafi ekki verið birt í Samráðsgátt stjórnvalda. Slík vinnubrögð eru í andstöðu við samþykkt um undirbúning og frágang stjórnarfrumvarpa og draga úr gagnsæi og vönduðum stjórnsýsluháttum.

Almenningi beint á lítt eftirsóttan leigumarkað

Viðskiptaráð leggst gegn því að umsvif almenna íbúðakerfisins verði aukin, líkt og lagt er til í frumvarpinu. Að mati ráðsins ætti fremur að minnka það með því að draga úr inngripum stjórnvalda á húsnæðismarkaði. Stefna stjórnvalda um að fjölga þeim sem eru á leigumarkaði samrýmist illa vilja almennings. Nýleg könnun frá HMS sýnir að af þeim 20% sem eru í leiguhúsnæði af húsnæðismarkaði vilja einungis 8% þeirra vera á leigumarkaði (mynd 1). Þá hefur hlutfall þeirra sem eru sjálfviljugir á leigumarkaði lækkað á undanförnum árum.

Hlutfallslegri skiptingu milli leigu- og eignarhúsnæðis ætti ekki að vera handstýrt með aðgerðum stjórnvalda. Sú skipting verður einungis hagfelld ef hún er mótuð af þeim sem að húsnæðismarkaðnum standa. Sé vilji stjórnvalda að auka framboð leiguhúsnæðis á lægra verði væri árangursríkara að draga til baka íþyngjandi kvaðir sem lagðar hafa verið á leiguhúsnæði og hafa minnkað framboð á undanförnum árum.

Eðlismunur á framlögum til opinberra félaga og einkaaðila

Samkvæmt frumvarpinu hafa stjórnvöld niðurgreitt um 3.700 íbúðir í gegnum stofnframlög og nam fjárhæð framlaganna á tímabilinu 2016-2024 alls 44 ma. kr., sem skiptist í 27 ma.kr. frá ríkinu og 17 ma. kr. frá sveitarfélögum. Til viðbótar við stofnframlög bætast svo falin framlög í formi afsláttar af lóðaverði og niðurgreiddra lána. Samtals nema falin framlög um 1/3 af heildarniðurgreiðslum og því má vænta þess að stjórnvöld hafi alls veitt 63 mö. kr. til húsnæðisfélaga á tímabilinu.1

Stærstur hluti íbúða sem niðurgreiddar hafa verið í gegnum stofnframlög hafa verið í Reykjavíkurborg, eða um 2.300 íbúðir á árunum 2016-2023 (mynd 2). Af þessum framlögum runnu 30% til Félags­bústaða, sem eru að fullu í eigu Reykjavíkurborgar. Hin 70% runnu til húsnæðis­­félaga á vegum þriðju aðila. Þar vegur þyngst húsnæðis­félagið Bjarg, sem er stýrt af Alþýðusambandi Íslands (ASÍ) og BSRB.

Eðlismunur er á opinberum framlögum til félaga í opinberri eigu og félaga á vegum þriðja aðila. Félagsbústaðir eru í fullri eigu Reykjavíkurborgar og er í því tilfelli einungis um að ræða tilfærslu verðmæta innan hins opinbera. Þá er íbúðum Félagsbústaða einungis úthlutað á grundvelli fjárhags og félagslegra viðmiða umsækjenda en standa að öðru leyti öllum íbúum til boða. Fjármunir Félagsbústaða eru því nýttir til að veita opinbera þjónustu og engin opinber verðmæti skipta um hendur. Hvorugt á við þegar framlögum er ráðstafað til félaga á vegum þriðja aðila.

Húsnæðisfélög eru ekki fyrir alla

Þá er heitið „almennar íbúðir“ vægast sagt misvísandi, þar sem húsnæðisfélögin setja sjálf skilyrði fyrir úthlutun. Til þess að fá úthlutað íbúð hjá húsnæðisfélaginu Bjargi, sem hefur verið einna umsvifamest í uppbyggingu almennra íbúða, dugir ekki að vera undir almennum tekju- og eignaviðmiðum sem skilgreind eru í lögum, heldur verður umsækjandi að vera fullgildur félags­maður í ASÍ eða BSRB í að lágmarki 16 af síðustu 24 mánuðum. [2]

Þetta fyrirkomulag felur þannig í sér að opinberum verðmætum er ráðstafað til aðila sem síðan setja frekari skilyrði fyrir aðgengi að þeim en lög gera ráð fyrir. Slíkt samrýmist illa grundvallarsjónarmiðum um gagnsæja meðferð opinberra fjármuna, jafnræði, félagafrelsi og lögmæti ríkisaðstoðar samkvæmt stjórnsýslurétti, stjórnarskrá og EES-reglum.

Eftirlitsstofnun EFTA, ESA, hefur tekið húsnæðisstuðning ríkis og sveitarfélaga til húsnæðisfélaga til skoðunar og metur nú hvort sá þríþætti stuðningur sem þau njóta samrýmist reglum EES-samningsins um ríkisaðstoð. Rétt væri að stjórnvöld héldu að sér höndum um frekari útþenslu kerfisins þar til niðurstaða stofnunarinnar liggur fyrir. [3]

Skortir verulega á mat á áhrifum

Í greinargerð um mat á áhrifum segir að ekki sé talið að frumvarpið muni hafa fjárhagsleg áhrif á ríkissjóð verði það að lögum. Þannig sé ekki gert ráð fyrir að sú hækkun á almennu stofnframlagi og viðbótarframlögum ríkisins hafi í för með sér kostnaðarauka heldur rúmist innan fjárheimilda. Þá séu breytingarnar til þess fallnar að hafa jákvæð áhrif á húsnæðismarkað. Að mati Viðskiptaráðs skortir verulega á heildstæða greiningu á áhrifum og kostnaði af almenna íbúðakerfinu og áhrifum þess á almennan húsnæðismarkað.

Að mati ráðsins réttlætir fjöldi fólks á biðlista ekki útvíkkun kerfisins, sérstaklega þegar stjórnvöld beina fólki gagngert í slík úrræði. Kerfið minnkar einnig framboð af eignaíbúðum á almenna markaðnum og dregur þannig úr möguleikum fólks til að eignast eigið húsnæði. Það stafar af því að síhækkandi hlutfall nýrra íbúða fer ekki á almennan markað auk þess sem eignamyndunin er öll hjá félögunum sjálfum en ekki íbúum.

Ná mætti betri árangri með gagnsærri úrræðum

Núverandi fyrirkomulag um almennar íbúðir felur í sér að áhætta er flutt yfir á skattgreiðendur á sama tíma og ávinningur fellur til einkaaðila. Þetta vekur spurningar um skilvirkni og réttmæti ráðstöfunar opinberra fjármuna. Viðskiptaráð telur að ná megi betri árangri með einfaldari og gagnsærri úrræðum. Þar má nefna beinan fjárstuðning sem beinist að tekjulægri heimilum, fækkun og einföldun opinberra stuðningskerfa á húsnæðismarkaði og umbæður á skattkerfi fasteigna, þ.á.m. afnám stimpilgjalda.

Jafnframt hefur ráðið áður lagt til ýmsar aðgerðir til að draga úr byggingarkostnaði, svo sem einföldun regluverks, samræmingu stjórnsýslu og fækkun kvaða og leyfisferla. Áhrif slíkra breytinga væru í átt að aukinni skilvirkni á fasteignamarkaði og lægri kostnaði fyrir heimili til lengri tíma.

Stefna stjórnvalda á húsnæðismarkaði, eins og hún birtist í frumvarpinu, gengur gegn jafnræðissjónarmiðum, tekur ekki mið af vilja leigjenda og annarra sem vilja fóta sig á húsnæðismarkaði, eykur opinbera áhættu og leiðir til óhagkvæmni. Ráðið kallar eftir því að stuðningur við einstaklinga á húsnæðismarkaði verði opinn, gagnsær, afmarkaður og veittur á jafnræðisgrundvelli. Þannig næst best markmið um að tryggja sem flestum þak yfir höfuðið á viðráðanlegu verði.

Að framangreindu virtu leggst Viðskiptaráð gegn því að frumvarpið nái fram að ganga.