Leigubremsa grefur undan húsnæðisöryggi leigjenda

Viðskiptaráð hefur tekið til umsagnar frumvarp til laga um breytingu á húsaleigulögum nr. 36/1994 (reglubundnar breytingar á leigufjárhæð), 157. mál á 158. löggjafarþingi.

Í frumvarpinu er lagt til að settar verði frekari takmarkanir á reglubundnar hækkanir leigu á tímabili leigusamnings. Þær takmarkanir fela í sér að 12 mánuðir skuli að lágmarki líða á milli leiguverðshækkana og að reglubundnar hækkanir verði bundnar við eitt af eftirfarandi þremur viðmiðum: hækkun í samræmi við vísitölu neysluverðs, hækkun samkvæmt föstu hlutfalli af leigufjárhæð eða samkvæmt fastri fjárhæð. Hækkanirnar geta þó að hámarki numið hækkun vísitölu neysluverðs á viðkomandi tímabili.

Þessar fyrirhuguðu breytingar koma í kjölfar annarra íþyngjandi breytinga sem hafa m.a. falið í sér bann við vísitölubindingu samninga til skemmri tíma, heimild til að óska eftir leiðréttingu leigufjárhæðar eftir að samningar hafa verið gerðir og kröfu um skráningu leigusamninga. Samhliða þessu hafa stofnframlög til íbúða á vegum húsnæðissamvinnufélaga verið hækkuð úr 30% í 35% og húsnæðisbætur (áður húsaleigubætur) verið hækkaðar um 25%.

Misráðin opinber inngrip

Takmarkanir á leiguverði, hvort sem þær eru í formi leiguþaks, þar sem leigufjárhæð er fryst, eða leigubremsu, þar sem hækkanir eru bundnar við ákveðið hámark, hafa verið ítarlega rannsakaðar í gegnum tíðina. Í nýlegri fræðigrein sem tekur saman 112 ritrýndar rannsóknir frá árunum 1967 til 2023 er sýnt fram á að slíkar takmarkanir hafa neikvæð áhrif á marga aðra þætti húsnæðismarkaðarins, að frátöldu leiguverði á íbúðum sem falla undir leiguverðstakmarkanirnar (mynd 1).[1] Rannsóknin sýnir að áhrifin á framboð leiguhúsnæðis, nýbyggingar, gæði og nýtingu húsnæðis og hreyfanleika leigjenda eru skaðleg.

Af þessu er ljóst að markmið frumvarpsins um að styrkja stöðu leigjenda og auka húsnæðisöryggi þeirra næst ekki með því að setja verulegar takmarkanir á hækkun leigu. Þá eru þær ströngu hömlur á hækkun leiguverðs sem frumvarpið gerir ráð fyrir til þess fallnar að minnka hvata leigusala til að gera ótímabundna leigusamninga. Þá aukast líkurnar á því að leigusalar kveði á um hærri leigu til langs tíma.

Það er því fyrirséð að aðeins þeir leigjendur sem eru nú þegar skuldbundnir samkvæmt ótímabundnum leigusamningum og hyggjast dvelja í sömu íbúðinni til lengri tíma verði betur settir á leigumarkaðnum, verði frumvarpið að lögum. Þeir sem þurfa að leita sér að leiguhúsnæði í framtíðinni gætu staðið frammi fyrir minna framboði og lakari gæðum húsnæðis. Jafnframt gæti orðið erfiðara fyrir þá að tryggja sér ótímabundna samninga og líklegt að samningar til lengri tíma litið verði dýrari. Niðurstöður rannsóknarinnar benda þannig til þess að afleiðingar frumvarpsins verði þær að húsnæðisöryggi leigjenda minnki vegna minna framboðs og óheilbrigðra hvata.

Áhrif á verðbólgu geta verið neikvæð

Viðskiptaráð dregur í efa þá fullyrðingu að mánaðarlegar breytingar á leigufjárhæð valdi hærri verðbólgu. Fyrirhugaðar breytingar, þar sem verðlagsuppfærsla getur aðeins átt sér stað á 12 mánaða fresti og settar eru verulegar hömlur á hækkanir, gætu þvert á móti skapað hvata sem leiða til neikvæðra áhrifa.

Annars vegar gæti skapast hvati fyrir leigusala til að gera samninga sem ná yfir styttra tímabil í ljósi takmarkana á hækkun leiguverðs í þeim samningum sem spanna lengra tímabil. Aðilar munu því að líkindum endurmeta leigufjárhæðina oftar og í því sambandi taka mið af efnahagsástandinu hverju sinni. Sé há verðbólga á meðan verið er að endurmeta leiguverð er viðkomandi líklegri til að taka verðbólguna með inn í reikninginn og verðleggja samninginn í takt við hana. Það leiðir af sér að verðbólga verður enn lengur til staðar og tregbreytanlegri niður á við.

Hins vegar skapast hvati til að semja um hærri upphafsleigufjárhæð þegar verulegar takmarkanir eru settar á hækkanir leigu á samningstímanum. Þannig hafa leigusalar sem ætla sér að gera langtímaleigusamning hvata til að verðleggja þær hækkanir sem ekki geta komið til á samningstímanum inn í upphafsleiguna, sem hefur þá neikvæð áhrif á verðbólgu.

Óeðlileg skerðing á samningsfrelsi

Viðskiptaráð gerir alvarlegar athugasemdir við þau inngrip í frjálsa verðlagningu sem frumvarpið felur í sér. Aðilar sem gera leigusamning sín á milli, sem er í eðli sínu frjáls samningur, eiga að hafa heimild til þess að semja um verð og verðbreytingar í honum. Þessi takmörkun á samningsfrelsi er sérstaklega óeðlileg þegar hún nær til mjög afmarkaðs hluta húsnæðismarkaðarins, þ.e. leigumarkaðarins.

Í því ljósi er vert að benda á að leigumarkaðurinn á Íslandi sker sig úr að því leyti að stærstur hluti leigusala eru einstaklingar en ekki lögaðilar.[2] Algengt er að þeir fjármagni sig með verðtryggðum lánum sem hækka mánaðarlega og ofan á það getur síðan lagst hækkun á rekstrarkostnaði. Þessi hækkun getur verið ófyrirsjáanleg og valdið því að leiguverð stendur ekki undir rekstri húsnæðisins. Með nýrri lagabreytingu er þannig aðeins tryggður fyrirsjáanleiki á leigjendahlið markaðarins á meðan leigusalinn situr uppi með áhættuna. Í þeim markaðsaðstæðum sem eru hér á landi eru líkur á að slíkar hömlur dragi úr framboði leiguhúsnæðis, sérstaklega í ljósi núgildandi kvaða í húsaleigulögum sem takmarka hækkun leigu og heimildar leigjenda til að bera slíka hækkun undir kærunefnd húsamála.

Óskýrt hvers vegna gildissvið laganna er útvíkkað

Viðskiptaráð geldur varhug við því að heimild til að víkja frá ákvæðum húsaleigulaga í tilfelli atvinnuhúsnæðis verði afnumin. Í greinargerð með frumvarpi því er varð að húsaleigulögum er frávíkjanleiki laganna í tilviki atvinnuhúsnæðis rökstuddur með því að aðilar stæðu jafnar að vígi þegar um atvinnuhúsnæði er að ræða.[3]

Í fyrirliggjandi frumvarpi er lagt til að þessi heimild verði afnumin. Ekki er fjallað um hvaða forsendur liggja að baki því að aðstaðan á milli aðila hafi breyst, né færð sérstök rök fyrir breytingunni. Viðskiptaráð telur að forsendur í samningum um atvinnuhúsnæði hafi ekki breyst og leggst gegn því að breytingin nái fram að ganga.

Aukið framboð besta leiðin til að styrkja stöðu leigjenda

Að lokum vill Viðskiptaráð leggja áherslu á að besta leiðin til að ná markmiðum um húsnæðisöryggi og styrkja stöðu leigjenda er að tryggja nægjanlegt framboð af húsnæði. Sé nægt framboð til staðar styrkist samningsstaða leigjenda og þeir hafa fjölbreyttara val um húsnæði sem hentar þeim. Þessum markmiðum verður ekki náð með því að leggja íþyngjandi kvaðir á leigusala sem munu til lengri tíma litið draga úr framboði á leigumarkaði og minnka gæði leiguhúsnæðis. Það mun veikja húsnæðismarkaðinn í heild og bitna verst á leigjendum.

Að ofangreindu virtu leggst Viðskiptaráð gegn því að frumvarpið nái fram að ganga.