Húsnæðisstuðningur færst frá eigendum til leigjenda

Húsnæðisstuðningur hefur verið hluti af velferðarkerfinu um langa hríð. Stuðningurinn hefur verið mismikill í gegnum tíðina og breytilegt hvernig honum er ráðstafað. Árið 2025 veitti hið opinbera um 32 ma. kr. í húsnæðisstuðning í gegnum sjö mismunandi stuðningsúrræði. Meirihlutinn af þeim stuðningi rann til leigjenda, ýmist í formi beinna eða óbeinna fjárframlaga.[1]

Húsnæðisstuðningur hins opinbera breyst mikið á undanförnum árum

Mikil breyting hefur orðið á húsnæðisstuðningi hins opinbera á undanförnum árum (mynd 1). Fram til ársins 2016 runnu um og yfir 75% stuðningsins til einstaklinga til að styðja við að eignast eða eiga húsnæði. Á árunum 2014 til 2016 vó Leiðréttingin svokallaða þungt, en hún fól í sér lækkun verðtryggðra húsnæðislána auk skattfrjálsrar ráðstöfunar séreignarsparnaðar inn á húsnæðislán. Eftir Leiðréttinguna dró verulega úr stuðningi á eignahlið húsnæðismarkaðarins. Samhliða hefur vægi stuðnings við leigjendur aukist og frá árinu 2018 hefur meirihluti húsnæðisstuðnings hins opinbera runnið til leigjenda.[1]

Húsnæðisstuðningur til eigenda er í formi skattfrjálsrar ráðstöfunar séreignarsparnaðar, vaxtabóta, niðurgreiðslu vaxta á íbúðalánum og hlutdeildarlána. Stuðningur til leigjenda er í formi húsnæðisbóta frá ríkinu (áður húsaleigubætur), stofnframlaga til húsnæðisfélaga og sérstaks húsnæðisstuðnings sveitarfélaga.

Stuðningur til leigjenda og eigenda eðlisólíkur

Húsnæðisstuðningur á eigna- og leigumarkaði er eðlisólíkur (mynd 2). Stuðningur til leigjenda er allur veittur í formi beinna eða óbeinna fjárframlaga frá hinu opinbera, ýmist beint til leigjenda sem húsnæðisbætur frá ríki og/eða sveitarfélögum eða óbeint, í formi stofnframlaga til húsnæðisfélaga. Minnihluti stuðnings til eigenda eru fjárframlög frá hinu opinbera. Vaxtabætur og niðurgreiðslur vaxta á íbúðarlánum eru bein fjárframlög til eigenda, en hlutdeildarlán eru óbein fjárframlög til fyrstu kaupenda.[1]

Rúmlega 80% af húsnæðisstuðningi á eignahlið markaðarins er í formi skattívilnunar af ráðstöfun. Sá stuðningur er háður því að einstaklingar nýti sér séreignarsparnað og kjósi að ráðstafa þeim sparnaði inn á höfuðstól húsnæðislána. Kjósi einstaklingar að nýta sér þetta úrræði hljóta þeir skattaívilnun, sem er skilgreind sem húsnæðisstuðningur. Stór hluti af húsnæðisstuðningi á eignahlið markaðarins er því háður því að einstaklingar ráðstafi eigin sparnaði til húsnæðiskaupa, en ekki í formi fjárframlaga frá hinu opinbera líkt og stuðningur á leiguhlið.[1]

Hlutdeildarlán og stofnframlög eru jafnframt ólík öðrum húsnæðisstuðningi að því leyti að stuðningurinn er bundinn við tiltekið húsnæði, en ekki einstaklinga. Þannig nýtur hans aðeins sá hópur sem kemst inn í viðkomandi úrræði. Ákveðnir þátttakendur á húsnæðismarkaði hljóta þannig húsnæðisstuðning umfram þann stuðning sem veittur er á grundvelli hlutlægra tekju- og eignaviðmiða.

Þetta þýðir að þeir sem fá úthlutað leiguíbúð frá húsnæðisfélagi í stofnframlagakerfinu greiða lægri leigu vegna niðurgreiðslu húsnæðisins og geta jafnframt fengið húsnæðisbætur. Einstaklingur í sömu stöðu sem ekki fær úthlutað íbúð innan kerfisins fær aðeins greiddar húsnæðisbætur og er þar af leiðandi verr settur vegna þess að viðkomandi komst ekki inn í kerfið. Jafnframt leiðir kerfi sem bindur húsnæðisstuðning við tilteknar íbúðir, í staðinn fyrir einstaklinga sem þurfa á stuðningi að halda, til þess að nýting húsnæðis verður óhagkvæmari og hreyfanleiki á markaðnum minni.

Stuðningur ætti að fylgja fólki, ekki búsetuformi

Á sama tíma og stuðningur hefur í auknum mæli verið bundinn við leigumarkað og leiguúrræði vilja fáir vera á leigumarkaði (mynd 3). Samkvæmt nýlegri viðhorfskönnun HMS eru tæplega 75% leigjenda á leigumarkaði af nauðsyn. Þá eru um 15% sem segjast leigja tímabundið og 12% á leigumarkaði vegna þess að þau vilja vera á leigumarkaði. Þegar þessar tölur eru skoðaðar út frá húsnæðismarkaðnum í heild sinni eru einungis 3% af þátttakendum á markaðnum sem kjósa að vera á leigumarkaði.[2]

Í ljósi þess hve fáir vilja vera á leigumarkaði er óljóst hvers vegna stjórnvöld binda húsnæðisstuðning í auknum mæli við leiguúrræði. Húsnæðisbætur, sem eru stærsta einstaka stuðningsúrræðið á húsnæðismarkaði, eru þannig aðeins í boði fyrir leigjendur sem falla innan tiltekinna tekju- og eignamarka. Þannig gætu tveir einstaklingar með nákvæmlega sömu tekjur og eignir átt rétt á misháum stuðningi frá hinu opinbera, eingöngu vegna þess að annar er á leigumarkaði en hinn á eignamarkaði. Slíkt kerfi gerir húsnæðisstuðning háðan búsetuformi og skapar umframhvata til að vera á leigumarkaði, sem hlutfallslega fáir vilja vera á og þar sem ánægja með húsnæði er almennt minni.[3]

Viðskiptaráð hvetur stjórnvöld til að endurskoða húsnæðisstuðning með það að markmiði að tryggja jafnræði á milli eigenda og leigjenda, þannig að stuðningsúrræðin séu hlutlaus gagnvart því hvort einstaklingar eiga eða leigja. Jafnframt hvetur ráðið til þess að stjórnvöld styðji við einstaklinga beint í stað þess að binda stuðninginn við tilteknar íbúðir. Slíkt tryggir að einstaklingar í sömu stöðu njóti sama stuðnings, óháð því hvort að þeir komist inn í tiltekin kerfi eða ekki.